Нужно охладить цены на недвижимость, чтобы не образовался пузырь.

В развитых и развивающихся  странах низкое ипотечное кредитование на покупку недвижимости является одним из драйверов роста экономики.  Но к сожалению цены на недвижимость продолжают расти по всему миру. По данным международного консалденгово агенства Best Property в июле 2021 цены на квадратный метр в 55 странах выросли на 9,2% за 12 месяцев, и это самый быстрый рост с 2005 года. Каждая третья страна, включая Германию и Россию, зарегистрировала двузначный рост цен. Более того, в США, Австралии, Новой Зеландии, Турции и Канаде номинальный рост цен на жилье превысил 16%.

Увеличивающийся спрос на недвижимость стал привлекать в эту сферу спекулянтов и инвесторов которые не прочь обогатится на перепродаже. Эти немаловажные факторы привели рынок цен к увеличение стоимости, что привело к тому что начал образовываться пузырь на рынке недвижимости, который может лопнуть из за любой нестабильности, что приведёт к обвалу цен на недвижимость. 

Ярким примером такой ситуации стал Китай. Угроза разрастания пузыря на рынке недвижимости в Китае уже вынудила Компартию ввести ограничения на данном рынке. К концу июля 2021 года правительством Китая были приняты меры, которые ввели значительные барьеры для сектора жилой недвижимости. В большей части страны был усилен надзор и регулирование операций с недвижимостью. Однако принятые директивные методы привели к еще большей катастрофе – череде дефолтов китайских застройщиков.

Если в начале года рост национальных инвестиций в недвижимость составил рекордные 38,1%, то уже по итогу августа этот показатель замедлился и составил 10,9%. Похожая тенденция наблюдается и в объеме продаж коммерческого жилья. Наконец, в конце августа площадь выставленного на продажу коммерческого жилья составила 504,9 млн кв. м, что на 2,75 млн кв. м меньше, чем в конце июля. Таким образом, бурный рост сектора недвижимости Китая в начале года начал замедляться из-за введенных ограничений правительства.
«Закручивание гаек» в секторе привело к ухудшению ситуации у ведущих девелоперов страны. Последние месяцы не утихают новости вокруг возможного дефолта Evergrande, одного из крупнейших застройщиков Китая. Это связано с тем, что компания является мировым лидером по долговым обязательствам в размере $300 млрд. В то же время другой крупный застройщик Китая Fantasia Holdings уже допустил дефолт по своим обязательствам в размере $206 млн (общие долговые обязательства $12,8 млрд). На этом фоне, помимо китайских девелоперов, пострадали и другие застройщики Китая, так как их рейтинги были понижены из-за надвигающихся дефолтов.

Пандемия и связанные с ней ограничения затронули всю глобальную экономику. В 2020 году экономика Казахстана сократилась на 2,6%, а за 9 месяцев текущего года выросла на 3,4% и почти полностью восстановилась. Однако в стране наблюдается высокая инфляция, которая по итогу сентября составила 8,9% в годовом выражении при таргете НБ РК 4-6%. Одновременно с ростом индекса потребительских цен в стране растут цены и на недвижимость: новое жилье подорожало в сентябре на 13,1% по отношению к сентябрю прошлого года, вторичное жилье – на 24,0%, аренда жилья – на 16,6%. Количество сделок купли-продажи подскочило за год на 97,4%.

Что важно понять Казахстану на примере сдерживания Китаем и Россией цен на жилье?

Пример Китая наглядно демонстрирует, как низкая стоимость кредитов, в частности ипотечных займов, может негативно сказываться на конечных результатах: стимулируя спрос, государство, таким образом, косвенно повышает цены на жилье, что становится точкой привлечения спекулянтов на рынок. Дальнейшие попытки «охладить» рынок путем давления на самих застройщиков, а не повышения ставок (Китай 8-й месяц подряд сохраняет ставки на прежнем уровне) заканчивается чередой дефолтов, быстро распространяющихся по всей экономике. Кейс Китая показывает, что навредить экономическому росту и финансовой стабильности государство может с вполне благими намерениями говорится в forbes.kz

Как остановить рост цен в Казахстане? 

В качестве хорошего примера "охлаждения цены" является Россия: ЦБ России одним из первых среди развивающихся стран заговорил о рисках пузыря на ипотечном рынке вследствие рекордно низких процентных ставок, после чего начал серию их повышения. Как результат, уже в сентябре спрос на ипотеку в России упал на 41,4% по сравнению с сентябрем прошлого года. Вслед за этим спрос на квартиры в новостройках России упал в 3 квартале 2021 года на 25% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года. Иными словами, рост спроса и, как следствие, дальнейшее ускорение роста цен на жилье в России удалось охладить удорожанием ипотечных займов, которое стало следствием роста ключевой ставки.
Безусловно, рынок Казахстанской недвижимости имеет отличия как от китайского, так и российского. Но вкупе эти две страны демонстрируют отличные уроки для Казахстана. Основная особенность казахстанского рынка недвижимости – поддержание спроса на жилье низкими процентными ставками, которые являются в большей степени фиксированными в рамках государственных ипотечных программ и не привязаны к базовой ставке, что и отличает Казахстан от России и Китая.
В итоге повышение базовой ставки не может быть достаточным инструментом для сдерживания спекулятивного спроса и, как результат, цен на жилье. В этих условиях государство пытается «ручными» методами снизить стоимость жилья, «разбираясь» с каждым застройщиком по отдельности и выявляя факты «сговора» на рынке первичной недвижимости. Это наводит на параллели с китайским рынком недвижимости. И если такие меры в Казахстане позволили незначительно снизить темпы роста цен на первичное жилье в месячном выражении с 1,1% в августе до 0,7% в сентябре, то цены на вторичное жилье продолжают ускоряться: с 0,9% в августе до 1,0% в сентябре в месячном выражении.

Тимур Турлов рассказал, упадут ли цены на жилье в Казахстане

Иными словами, в текущих условиях фиксированных ставок по ипотекам у государства нет эффективного инструмента сдерживания цен, а директивный контроль за ценами и усиление контроля над застройщиками при игнорировании факта роста цен на строительные материалы (индекс цен на строительные материалы, к примеру, в сентябре текущего года вырос на 32,2% в годовом выражении) приводит к ухудшению качества строящегося жилья и уменьшению ввода жилья в эксплуатацию, еще больше поднимая цены на жилье.
Таким образом, ужесточая монетарную политику, как и Россия, Казахстан, тем не менее, не может этими мерами сдерживать цены на рынке жилья, принимая директивные меры по аналогии с Китаем. Разница лишь в том, что казахстанские строительные компании, в отличие от китайских, не листингуются на фондовом рынке, что несколько снижает риски перерастания проблемы в межстрановой формат. Тем не менее строительный рынок в целом характеризуется мультипликативным эффектом на всю экономику, а потому проблемы на нем опасны для всей экономики.
Вывод на этом фоне можно сделать один – о необходимости либерализации рынка ипотечного кредитования. Так, в 2020 году доля государства в ипотечном рынке Казахстана составила уже 99%, увеличившись с 61% по сравнению с 2016 годом.
Государственные ипотечные программы с фиксированными ставками, устранив рыночные ипотечные продукты банков и имея цель сделать жилье дешевле, сами по себе стали фактором постоянного роста цен на жилье за счет искусственного поддерживания высоких темпов роста спроса. Рост цен на жилье в итоге даже с учетом низких процентных ставок делает жилье недоступнее для населения, которому с удорожанием квадратных метров требуются большие сбережения на первоначальный взнос для покупки, большие доходы для покрытия основного долга. Между тем единственный способ сделать жилье доступнее, не оказывая асимметричного влияния на экономику, – это повышать уровень реальных доходов населения. Альтернативным способом поддержки доступности жилья могут быть прямые выплаты государства на покрытие какой-то части первоначального взноса, как, например, в России, вместо субсидирования и искажения самих процентных ставок.